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證券代碼：000031證券簡稱：大悅城公示序號：2023-007

我們公司及股東會全體人員確保信息公開內容真正、精準和詳細，并沒有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。

大悅城控股集團股份有限公司（下稱“企業”或“我們公司”）于近日接到深圳交易所《關于對大悅城控股集團股份有限公司的關注函》（公司部關注函〔2023〕第144號，下稱“關注函”），企業對關注函所涉及有關問題用心審查和核實，同時向深圳交易所展開了書面回復，現就回復函具體內容公告如下：

難題1：你公司2022年前三季度收益同比增長12.33%，純利潤及扣非后凈利潤分別是9,064.94萬余元、4,232.8萬余元，同比分別降低91.88%、96.17%。你公司2022年預估銷售業績由盈轉虧且超大金額虧本。麻煩你企業融合所在市場環境、公司經營狀況等，是因為你業績由盈轉虧且虧本都集中在第四季度的主要原因，收入與純利潤變化趨勢不一致的合理化。

企業回應：

一、業績由盈轉虧且虧本都集中在第四季度的主要原因

2022年，房地產業處在高度調節環節，市場供需兩邊遭遇沖擊工作壓力，全年度房地產開發投資額同比減少10%1，商品房銷售額同比減少26.7%2，在其中百強房企全年度營銷額同比減少41.6%3，銷售市場整體承受壓力。根據我國房地產指數系統軟件千店物價指數資料顯示，2022年千店新創建及二手住宅價錢總計都由漲轉跌，為相隔7年再次發生本年度下挫。

1中國統計局數據信息

2中國統計局數據信息

3克而瑞研究核心數據信息

信息來源：中指數據CREIS

由圖中能夠得知，從2022年中逐漸，盡管宏觀調控政策不斷比較寬松，但市場預測依然走低，第四季度房價下降力度增加。業績在前三季度贏利，第四季度造成超大金額虧本的重要原因如下所示：

（1）受房產市場價錢下滑及結算周期轉變危害，企業第四季度低利潤率清算新項目占有率提升。企業第四季度利潤率大約為18%，較前三季度毛利率下降約10%。

（2）2022年國家對房地產銷售市場供應端現行政策優化提升，且自2022年中至今市場供給國家扶持政策持續頒布，因為市場整體銷售并沒有出現明顯改善，市場預測仍較不景氣，尤其是第四季度房子價格發生明顯下降。為了應對市場下行的不良影響，企業主動調節營銷策略，戰略提升庫存結構，加速資本資金周轉資金回籠，在新營銷策略下預估部分項目發生資產減值征兆，經公司基本評定，報告期計提資產減值準備約15億人民幣，實際資產減值狀況參照難題二的回應。

（3）第四季度企業投資的聯合營公司亦因房地產業市場下行、新項目去化方法受限制等因素影響虧損，對企業構成了投資損失。

二、收入與純利潤變化趨勢不一致剖析

企業2022年前三季度收益同比增長12.33%，純利潤及歸母凈利同比減少，收入與純利潤變化趨勢不一致關鍵包括以下緣故：

1、因租金減免造成毛利率下降。2022年前三季度主營業務收入同比增長了12.33%，毛利率下降了3％，主要因素系企業主動擔負央企責任，為中小企業紓困解難，對協作商家開展租金減免。

2、2022年前三季度結利工程中，企業均值利益占有率降低，導致市場銷售型業務2022年前三季度歸母凈利較2021年前三季度歸母凈利同比下降。

綜上所述，之上原因造成企業收入與純利潤變化趨勢不一致。

難題2：年報披露時間表明，你企業因計提資產減值損害造成業績虧本。麻煩你公司說明計提資產減值損害涉及到的實際財產及項目情況，關鍵減值測試全過程，包含關鍵假定及關鍵主要參數選擇等狀況，是不是和之前年度存在一定差別，資產減值準備記提是不是充足有效，存不存在都集中在當年度記提超大金額資產減值準備的情況。

企業回應：

企業根據謹慎原則對有資產減值征兆的各種財產經測試后計提減值準備，2022年度計提資產減值損害涉及到的財產大多為庫存商品，具體說明如下所示：

企業依照《企業會計準則第1號—存貨》的有關規定，在負債表日，庫存商品選用成本和可變現凈值孰低開展計量檢定。其功可變現凈值小于成本費時，計提存貨跌價提前準備。在確認庫存商品可變現凈值時，對關鍵假定和關鍵參數參考標準是：

1、針對已完工的生產產品，公司采用預估市場價格減掉各項費用及稅費金額明確；

2、針對在建的項目成本，企業依照預估開發設計竣工后的市場價格減掉可能至竣工即將產生成本、各項費用及稅費金額明確；

3、預估市場價區分為售出未結轉收入及未售一部分，售出未結轉收入一部分應用具體簽訂額度明確預估市場價格，未售一部分參考此項目最近市場銷售平均價、周邊樓盤同行業交易量市場價、本地房地產市場價格走勢同時結合新項目自身定位、質量及銷售工作計劃綜合性明確預估市場價格；

4、依照成本計劃、合約規劃、重要節點規劃等動態性編寫新項目可能總投成本費。

由于企業所在市場環境，2022年末公司管理人員根據謹慎原則依照政府會計準則的需求記提了約15億的資產減值準備，涉及到成都市、武漢市、河北張家口、青島等城市商業房產或住宅類商品。

商業房產產品計提減值關鍵因熱度不夠，為加快去化商業房產商品回款，公司采用以價換量的形式進行市場銷售；住宅類商品受新項目所在地新冠疫情監管、行業競爭、部位等因素影響，投資需求變弱，當地客戶資源需求不足，量價齊跌，企業參照周邊樓盤同行業及最近具體交易量市場價，對發生資產減值征兆項目進行測試后分辨將來可變現凈值并相對應計提減值。公司已經聘用單獨第三方評估部門對發生資產減值征兆項目進行評價，存貨減值數據信息最后以公司年度報告公布為標準。減值計提額度前五名新項目如下所示：

新項目A：坐落于四川省成都市，包含住房，花園洋房，商業服務等幾種商圈。2022年成都市零售物業市場因疫情影響導致交易不景氣，銷售市場出租率上漲，房租下降，造成商業房產銷售市場成交價逐漸降低。融合本項目自身的情況，參照附近類似商業產品具體成交均價，本項目上存在資產減值征兆的商業業態綜合性均值市場價預計為18,122.34元/㎡。依據成本費用、預估稅費與各項費用計算，有關商圈單方面成本費預計為33,116.60元/㎡，計算后預估計提存貨跌價提前準備2.97億人民幣。

新項目B：坐落于湖北武漢，包括住房、公寓樓、商業服務等幾種商圈。2022年后半年至今，武漢房地產銷售市場身體情況沒有達到預估，新項目地理位置處在大城市遠郊區，累加疫情沖擊，市場價格持續下滑。融合本項目情況，參照周邊樓盤同行業具體成交均價，本項目上存在資產減值征兆的商圈綜合性均值市場價預計為9,011元/㎡。依據成本費用、預估稅費與各項費用計算，有關商圈單方面成本費預計為9,752.59元/㎡，計算后預估計提存貨跌價提前準備2.05億人民幣。

新項目C：坐落于河北省張家口市，新項目包括住房及商業。2022年后半年至今，由于疫情不斷監管危害，本地房地產業比較不景氣，房產銷售處在停滯不前情況，身體情況沒有達到預估。企業參照周邊樓盤同行業具體成交均價，本項目存有資產減值征兆的商圈綜合性均值市場價預計為8,892.32元/㎡。依據成本費用、預估稅費與各項費用計算，有關商圈單方面成本費預計為9,631.95元/㎡，計算后預估計提存貨跌價提前準備1.49億人民幣。

新項目D：坐落于四川省成都市，在其中1號地為疊拼別墅和獨棟別墅產品，周邊樓盤無同行業，在區域單臺總價格比較高，去化速度比較遲緩。參照本項目歷史時間成交價，根據企業對于未來市場預測等多種因素，本項目上存在資產減值征兆的商圈綜合性均值市場價預計為26,797.13元/㎡。依據成本費用、預估稅費與各項費用計算，有關商圈單方面成本費預計為28,608.09元/㎡，計算后預估計提存貨跌價提前準備1.36億人民幣。

新項目E：坐落于山東省青島，為公寓項目。此項目所在地在2022年逐漸展現出銷售市場供大于求、去化周期增加、成交價不斷下降的趨勢,附近公寓樓競爭對手自2022年后半年至今市場價格均明顯下降。融合本項目情況，參照周邊樓盤同行業具體成交均價，本項目均值市場價預計為13,542.29元/㎡。依據成本費用、預估稅費與各項費用計算，單方面成本費預計為19,960.08元/㎡，計算后預估計提存貨跌價提前準備1.22億人民幣。

企業于各負債表日均會根據政府會計準則有關規定以及公司一貫的會計制度融合各開發規劃所在市場情況以及企業的營銷策略分辨新項目存不存在資產減值征兆然后進行減值測試，計算匯報本期資產減值準備狀況。在2021年度，企業對于天津市、北京市、江門市等多個地區的11個重點記提了19.56億人民幣資產減值準備，2021年末資產減值準備賬戶余額30.74億人民幣。

2022年度企業計提資產減值準備根據的會計制度、減值測試全過程包含關鍵假定及關鍵參數選擇方式都與之前年度保持一致，報告期的財產減值準備計提充足有效，不會有都集中在報告期記提超大金額資產減值損失的情況。

特此公告。

大悅城控股集團股份有限公司股東會

二二三年二月十六日