編輯《證券時報》 吳少龍 張淑賢
為提高REITS（房地產投資信托基金）業務制度化、標準化、透明度，督促參與者負責，提高資本市場服務實體經濟的質量和效率，12月27日，上海和深圳證券交易所同時修訂了公開募集基礎設施證券投資基金業務指南（以下簡稱“新修訂指南”）。
具體來說，修訂包括三個方面：優化章節結構，進一步提高邏輯和可讀性；鞏固主要責任，進一步規范核查和信息披露關鍵事項；突出主要資產的特點，進一步提高信息披露的針對性。
在完善REITS驗證和信息披露基本要求的基礎上，新修訂指南對原指南的相關內容進行了有針對性的調整和優化，提高了各章節之間的邏輯性和可讀性。為了方便市場參與者的訪問和使用，一般分為文本和附件兩部分。其中，新修訂指南充分考慮了成熟資產類型項目的特點，對工業園區、收費公路、租賃住房、倉儲物流和消費基礎設施項目進行了有針對性的驗證和信息披露要求。
新的修訂指南規范了REITS驗證和信息披露、資產評估、運營管理等市場各方普遍關注的核心事項，并敦促市場參與者認真履行驗證和信息披露的責任。在基礎設施項目驗證和信息披露方面，進一步明確了業務參與者和基礎資產的準入要求，以及項目運營和財務狀況的披露要求。在資產評估方面，指導評估機構在考慮市場環境和基礎資產特點的基礎上，獨立判斷和合理設置參數，認真確定評估結果，有效提高評估質量。鞏固管理者的責任，督促其獨立檢查評估參數和方法。在運營管理方面，明確REITS的分層決策機制、激勵約束安排和應急響應要求，引導基金通過合理設置運營管理費和績效監督，實現激勵約束目標，有效協調價值創造和投資者合法權益保護關系。
新的修訂指南充分考慮了工業園區、收費公路、租賃住房、倉儲物流和消費基礎設施項目的特點，明確了各類資產的差異化要求，提高了驗證和信息披露的針對性和有效性。
其中，對于工業園區、倉儲物流項目，合規性、經營財務狀況、經營管理等披露要求進一步細化。對于收費公路項目，進一步明確了交通流量、通行費等經營收入相關核心指標的披露要求。對于消費基礎設施項目，進一步明確了收入、租戶、租賃類型和租金的披露要求。
目前，滬深REITS項目類型涵蓋工業園區、收費公路、倉儲物流、清潔能源、經濟適用房租賃、消費設施、水利設施、生態環保等主流基礎設施。產品運行穩定，投資者積極參與，市場功能逐步發揮。其中，自今年以來，上海證券交易所REITS市場上市產品17種，總數37種，募集資金約1121億元；深圳市場共有20種REITS，募集規模超過530億元。
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