◎新聞記者 梁銀妍
近日，中國證監會開啟了房產私募基金試點。專業人士廣泛認為，試點具備眾多閃光點，為私募基金管理人帶來了更加貼合銷售市場實踐提升空間，有益于做大做強房產領域并探索新的發展方式。與此同時，其投資范圍遮蓋大型商場、辦公樓、酒店賓館，也為公募基金REITs擴面打下良好基礎。
上海證券報采訪時還獲知，伴隨著示范點運行，許多私募基金管理人摩拳擦掌，積極開展改革試點前期工作，從“募投管退”各個環節加強能力建設，還我希望你能盡早連通與公募REITs發售相連接的制度，并把改革試點有利工作經驗向全品牌推廣。
“量身定制”給予迎合銷售市場實踐提升空間
記者獲悉，本次房產私募基金試點具備眾多閃光點，為私募管理人“量身定制”，帶來了更加貼合銷售市場實踐提升空間。例如，新開設“房產私募基金”類型，并制定個性化的監管措施；投資范圍將特殊定居用地列入以內，對股債比的限定上進行多元化分配；提升投資人準入條件，投資人第一輪實繳出資不少于1000萬人民幣，并以投資者為主導等。
高和資本執行合伙人、清華五道口房產金融業研究中心副主任周以升提及，此次示范點發布機會十分適當，業界倍受鼓舞，不僅僅是技術專業基金托管人，存量資產擁有組織也挺熱烈歡迎。示范點選用“比較高進到門坎、彈力管控”的方式，既能保證銷售市場穩定運行，又可充分運用組織魅力，達到房產行業有效資金需求。
鼎暉投資管理合伙人、鼎暉隔層業務流程創始合伙人胡寧表明，此次示范點在監管方面給房產私募投資基金“鳴不平”，“量身定制”給予更加貼合銷售市場實踐提升空間，提升了私募基金管理人參加資產投資的綜合競爭力主動性。與此同時，示范點將總量住房、新型基建設備等納入到投資范圍，為私募基金管理人根據社會化方法參加地產商qflp帶來了室內空間，又為私募基金管理人參加產業結構升級環境下具備成長性的新型基建行業提供了方向。
為公募基金REITs新項目擴充奠定實際操作基本
上年11月，中國證監會放寬涉房企業股權融資，其中提到了“切實發揮私募股權投資基金功效”。自此，萬科地產、保利地產等眾多地產商公布股權質押融資計劃方案，希望得到增量資金。專業人士廣泛認為，新增加房產私募基金示范點，是促進“適用房地產業企業股權融資現行政策”的進一步措施，也為房地產融資帶來新的增量資金，并且為公募基金REITs新項目擴充奠定了實際操作基本。
申萬宏源證券房地產首席分析師袁豪提及，此次投資范圍覆蓋總量商品房與商業（大型商場、辦公樓、酒店餐廳），為公募基金REITs底層資產擴面奠定基礎，對商業服務資產盤活方面有著操作過程方面的實際意義，有益于有著寫字樓物業的地產商完成價值重估及資產盤活，改進房企的負債表，并提升商業房產的運營模式。
國泰君安研究室所長助理、房地產行業的首席分析師涂力磊還表示，房產私募基金改革試點發布，無疑是地產商股份融資方式的有效填補，有利于對焦開發規劃的現金流量資金周轉和順利完成“保交樓”每日任務，并引導大量各種類型的民間資本乃至個人資金參與其中，進一步解決地產商所面臨的資產窘境。
私募基金管理人積極主動申請辦理示范點
權威性資料顯示，截止到2022年末，中國證券投資中基協存續期私募投資房地產基金838只，存續期經營規模4043億人民幣，存續期私募投資基礎設施基金1424只，存續期經營規模1.21萬億，關鍵看向商業房產、交通基礎設施、電商物流、市政道路工程開發和規劃等。記者了解到，伴隨著示范點運行，許多私募管理人摩拳擦掌，積極開展改革試點前期工作，并且從“募投管退”各個環節加強能力建設。
“大家正在積極申請辦理示范點。”周以升提及，房產私募投資基金是高度專業的領域，必須產業鏈經驗與金融業水平密切結合。房產私募管理人必須不斷強化融資能力、升值管理水平和撤出水平，在“募投管退”全過程中獲得平衡發展。
胡寧表明，私募管理人的體系建設，自始至終圍繞“募投管退”四個字去進行：最先，私募管理人要迎合銷售市場，在示范點框架內打造出合乎機構投資人標準的商品；次之，不僅進一步增強優質資產的鑒別、挑選水平，更應高度重視風險管控，除開挑選高質量的跑道及交易對手，還需要靈活運用成本管理、現金流量操縱、資產隔離的方式對內容進行全方位風險控制，保證資產凈值的成功展現；最終，伴隨著將來連通與公募REITs發售相連接的高效激勵制度，必須對公募基金REITs發展趨勢和運行擁有更清晰的認知。
未經數字化報網授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。
特別提醒：如內容、圖片、視頻出現侵權問題，請發送郵箱：[email protected]。
風險提示：數字化報網呈現的所有信息僅作為學習分享，不構成投資建議，一切投資操作信息不能作為投資依據。本網站所報道的文章資料、圖片、數據等信息來源于互聯網，僅供參考使用，相關侵權責任由信息來源第三方承擔。
