本報訊記者昌校宇
見習記者方零晨
基金投資行業迎現行政策“豪禮”。2月20日晚，中國證券投資中基協（下稱“基金協會”）公布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱《不動產試點指引》），確立資產投資范圍及示范點管理員規定，并且從基金募集、項目投資、運行、信息公開等方面進行標準?！恫粍赢a試點指引》將自2023年3月1日起實施。
采訪人士透露，《不動產試點指引》的出臺，將促進房產私募基金業務發展創新，進一步發揮私募投資基金服務實體經濟發展趨勢的重要意義。下面，有意愿的私募基金公司可蓄勢待發迎戰，做好相關商品發售提前準備、項目投資項目儲備等相關工作。
標準房產私募投資基金運行
近些年，在我國已經有一些私募基金公司相繼開設看向商業房產、基礎設施建設私募投資基金并且在基金協會辦理備案，勇于探索積淀資產投資運行工作經驗。
基金協會發布資料顯示，截止到2022年末，存續期私募投資房地產基金838只，存續期經營規模4043億人民幣，存續期私募投資基礎設施基金1424只，存續期經營規模1.21萬億，在支持房地產業持續健康發展、推動不動產市場降低企業成本、轉型升級等多個方面發揮了積極作用。
因為房產私募基金的投資范圍、投資方法、資產收益特點等和傳統股權投資基金存在一定差別，為切實發揮私募股權投資基金功效，基金協會進行房產私募基金示范點，擬定產生《不動產試點指引》，容許滿足條件的私募基金管理員在具有基本融資和獲客方案的前提下開設房產私募基金，引進機構資金，項目投資特殊定居用地、商業服務經營用房和建設項目等，推動房地產開發商做大做強營業性房產并探索新的發展方式。而且，為了能差別示范點不動產基金與原基礎設施建設及房地產基金種類，新開設“房產私募基金”產品類別。
“總體來說，私募基金投向房產在中國并不是新鮮事兒。但之前因為有關標準不具體，具體業務流程操作中存有‘明股實債’‘影子銀行’忍不誠信行為。”清華全世界私募投資研究所研究院主管李詩林對《證券日報》記者說，本次《不動產試點指引》的出臺，一方面有助于房產私募基金業務發展創新，充分發揮私募基金多樣化理財規劃作用；另一方面有力有序有效地推動私募基金投資房產示范點，將進一步發揮私募投資基金服務實體經濟發展趨勢的重要意義。
上海錦天城（廣州市）律師事務所合伙人許瀚律師在接納《證券日報》采訪時表示，《不動產試點指引》的實施除開有利于標準全部房產私募投資基金的運作，從“窗口指導”到確立標準，還會從源頭上維護房產私募基金投資者權益，推動不動產市場持續健康發展。
廣發證券覺得，中后期來講，房產私募基金將和在我國公募基金REITs市場共同進步，補充在我國房產行業“投融管退”穩步發展中的重要薄弱點。
關鍵投資人等不可“涉房”
《不動產試點指引》對私募基金基金托管人（下稱“管理員”）明確提出明確規定，管理員實繳資本、資產投資管理規模及工作經驗、專業技術人員、關鍵投資人及控股股東環境等方面均有涉及到。主要包括：進行房產示范點業務管理員在管資產投資本錢不少于50億人民幣，或自管理員備案至今總計管理方法資產投資本錢不少于100億人民幣；針對僅合乎在管資產投資本錢不少于30億人民幣，或自管理員備案至今總計管理方法資產投資本錢不少于60億人民幣標準的管理員，需在提交資料時服務承諾其后面辦理備案房產私募基金投資人均是投資者。
“《不動產試點指引》對管理員做出更嚴格的準入條件規定，在其中最主要的是關鍵投資人和實際控制人不可‘涉房’，以及對于資產投資管理規模與團隊資產投資專業的規定?？梢院虾踹@個要求的管理員本來就是極少數?！痹S瀚覺得，有關有心從業該項業務流程但還沒達到示范點標準的管理員，可繼續依照基金協會現行標準自我約束標準，進行保障房、商業房產、基礎設施建設等股權投資業務，累計管理規模、規范運作、塑造資產投資專業性人才和撤出實例后，才可能達到示范點規定。
在李詩林看起來，因為資產投資具備涉及到資金規模極大、投資周期長、業務能力強等優點，有關機構應依據管控有關要求，積極主動完善公司治理結構與內控機制，制定完善投資流程及風險控制制度，與此同時豐富技術專業人才隊伍，認真做好產品類別發售提前準備、項目投資項目儲備等相關工作。
談起將來有關機構還應當如何使力占領對話框機會，北京市利物投資管理有限公司創辦人、合作伙伴常春林告知《證券日報》新聞記者，我國房地產行業的正邁向更成熟的路，也逐步具有更加穩定的現金流量。有關對符合條件的私募基金公司可深耕細作房地產行業的每個細分行業，發掘潛在性投資機會，以此作為梯子，或將有機會變成致力于投資不動產私募基金行業的帶頭人。
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