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證券代碼：000961證券簡稱：中南建設公示序號：2023-034

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江蘇中南建設集團股份有限公司（通稱“企業”）2月1日接到深圳交易所對企業的關注函（公司部關注函〔2023〕第118號），對于關注函所關心的問題企業展開了用心審查，現就有關內容公告如下：

1.年報披露時間表明，你公司根據市場具體情況預估提升資產減值準備。麻煩你公司說明2022年預估資產減值準備記提狀況，各類項目成本和生產產品可變現凈值的實際明確過程與結果，涉及到的關鍵所在可能及假定，是否滿足相關業務所在地房地產業和周邊相比新項目價錢趨勢分析和銷售狀況等，并告知與2020年、2021年相匹配基本參數選擇、計算全過程等方面差別及緣故，剖析2022年資產減值準備計提金額預估同比增長的重要原因及合理化。

企業計提存貨跌價提前準備，依照政府會計準則的相關規定，依據資產負債表日存貨的成本和可變現凈值的差別問題進行。假如存貨的成本高過可能市場價減掉至竣工時即將產生成本、費用以及相關費用后可變現凈值的，則計提存貨跌價提前準備。

企業庫存商品可變現凈值確認方法如下：

（1）針對生產產品，以產品的預估市場價減掉可能費用和相關費用后金額明確；

（2）針對項目成本，可變現凈值依照各開發規劃的估計市場價減掉至項目竣工時可能即將產生成本、可能費用和相關費用后金額明確：

①新項目至竣工時可能即將產生成本=根據項目動態化成本費用確立的新項目成本費用-早已具體進賬成本；

②預估市場價按已簽約及未簽訂各自明確，針對已簽約一部分，按實際合作的合同總金額明確市場價格；對未簽訂一部分，最先明確同一新項目、同樣商圈最近存不存在買賣狀況，融合同一地區同樣商圈、相近新項目的市場價值展開分析，在價值未出現較大變化前提下，以最近銷售項目為載體，考慮到樓房、總面積、房屋朝向、房型等多種因素，明確未售一部分可能市場價；針對最近無銷售狀況產生項目，根據對行業同樣商圈、相近項目交易案例調研，選用市場比較法，對交易日期、所在位置、地區要素、總建筑面積、室內裝修狀況、房型狀況等多種因素展開分析，明確未售一部分可能市場價。

（3）針對項目成本里的未開發設計土地資源，依據選用相匹配的評價方法測算土地使用權證投資性房地產明確土地價格，再扣減相關費用，明確可變現凈值。

企業2022年度庫存商品可變現凈值確認方式，包含對工程預估市場價確認方式、關鍵參數選擇與2021年、2020年等之前年度不會有重要差別，開展資產減值測試的方法、全過程、關鍵主要參數挑選也和之前年度并沒有重要差別。

因為市場持續調節，依照這些方法，企業對2022年末庫存商品開展減值測試后，預估將會對坐落于廊坊市、南京江寧區、蘇州市、南通市、鎮江市、杭州市、成都市、貴陽市、揭陽市等部分項目新增加計提跌價準備。相關營銷市場變化情況如下所示：

信息來源：南京市、南通市、杭州市、貴陽市、揭陽市信息來源全國各地審計局，在其中南通市、揭陽市為1~11月數據信息，蘇州市、鎮江市、成都市數據信息來源于房企排名全國房地產數據庫系統，廊坊市數據信息來源于中指院。

從上述地區2021年和2022年商品房銷售面積與銷售平均價變化情況能夠得知，大部分區域銷售經營規模委縮，市場銷售價格降低。融合項目周邊銷售市場及項目商品自身的情況，企業預估2022年度新增加計提存貨跌價提前準備合計金額在15億人民幣～25億元（企業2021年度新增加計提存貨跌價提前準備23.7億人民幣），實際額度仍待進一步確定。

企業預估新增加資產減值準備的現象，合乎相關新項目所在地銷售市場和周邊相比新項目價錢趨勢分析和銷售狀況，提升相關工程項目的跌價準備具備合理化。

2.年報披露時間表明，你公司預估進一步增加應收賬款資產減值準備。麻煩你公司說明2022年預估應收賬款減值準備計提狀況，明確各種應收賬款賬預期信用損失率的實際根據、方法與合理化，是不是和上一年度存在重大差別及緣故，剖析2022年應收賬款減值準備計提額度預估同比增長的重要原因，應收賬款減值準備計提是否可行充足。

企業對應收賬款計提減值準備，以預期信用損失為載體，在開展減值測試后確定資產減值狀況。融合應收賬款歷史的經驗、現階段實際情況及其對未來預測分析等相關信息，以產生毀約風險為權重值，企業測算合同書應收款的現金流與預估會收到的現金流中間差值折現率的幾率權重計算額度，確定預期信用損失。

公司對于處在不同階段的應收賬款的預期信用損失依次進行計量檢定。應收賬款原始核實后信貸風險未顯著增加的，處在第一階段，企業依照將來12個月的預期信用損失計量檢定損害提前準備；應收賬款原始核實后信貸風險已顯著增加但還沒有產生具體風險，處在第二階段，企業依照應收賬款全部持有期的預期信用損失計量檢定損害提前準備；應收賬款原始核實后已經發生了信貸風險的，處在第三階段，企業依照應收賬款全部持有期的預期信用損失計量檢定損害提前準備。

針對應付票據、應收帳款、合同資產，企業自始至終依照等同于全部持有期內預期信用損失金額計量檢定其損害提前準備。當單項工程應收賬款沒法以有效成本費評定預期信用損失的信息時，企業根據信貸風險特點對應付票據和應收帳款區劃組成，在組成前提下測算預期信用損失。

針對劃分成組合應付票據、合同資產，企業參照歷史時間信用損失工作經驗，融合當前情況及其對于未來情況的預測，根據毀約杠桿比率整個持有期預期信用損失率，測算預期信用損失。針對劃分成組合應收帳款，企業參照歷史時間信用損失工作經驗，融合當前情況及其對于未來情況的預測，編寫應收賬款賬齡/天數與整個持有期預期信用損失率一覽表，測算預期信用損失。

針對其他應付款，企業根據信貸風險特點把它劃分成多個組成，在組成前提下測算預期信用損失。

組成區分的情況如下：

?組成1：應收款政府部門賬款

?組成2：應收款合作者賬款

組成3：應收款合并范圍外關聯企業賬款

?組成4：應收款合并范圍內關聯企業賬款

?組成5：應收款擔保金、保證金賬款

?組成6：應收款備付金、代收代繳賬款

?組成7：應收款別的賬款

劃分成組合其他應付款，企業通過毀約杠桿比率與未來12個月或全部持有期預期信用損失率，測算預期信用損失。

2021年劃分成組合其他應付款預期信用損失率情況如下：

企業2022年明確各種應收賬款賬預期信用損失的實際根據、方法和之前年度并沒有區別，劃分成組合其他應付款的預期信用損失率與之前年度也無明顯調節。因為銷售市場進一步調節，非穩步發展情況不斷，一些以前還沒發生風險合作者具體發生概率，企業計劃提升相關毀約風險權重，與此同時應收賬款時限提升，預期信用損失率相對應變化，企業2022年預估新增加計提減值準備額度相對性2021年有可能會提升，實際額度仍待進一步確定，但即便提升，預估新增加計提金額相對性2021年計提金額增長幅度不能超過50%（2021年度新增加記提應收賬款信用減值準備和合同資產減值提前準備總計14.2億人民幣），新增加記提相關資產減值區段預計10億人民幣～22億元。企業新增加計提減值準備將更客觀性、公允價值地體現公司財務情況和經營業績。

3.年報披露時間表明，你公司進一步加大準現房庫存去化，本期市場銷售本期確認收入網絡資源帶來新的虧本，與此同時各類成本率提升，造成公司虧損增加。麻煩你公司說明增加準現房庫存去化造成損失增加、相關費用提升實際情況及主要因素，同時結合現階段運營計劃、行業發展前景等，表明影響我們企業未來經營效益的重要因素，你公司為提升主營業務營運能力及改進持續經營能力擬所采取的具體辦法，你公司存不存在利率風險，持續經營能力存不存在重要可變性，并充分提醒相關風險。

因為市場持續調節，領域陷入非穩步發展，2022年我國《關于規范房品房預售資金監管的意見》出臺后，各級政府預售款監管政策實施更為嚴格，建設中的項目預購資金回籠資產利用率減少，為了確保經營安全，提升隨意現錢，企業對于已經有新項目收盤準現房、二手房新房加強了市場推廣和去化幅度，預計企業2022年房地產行業確認收入資源中40%上下在銷售階段為準現房和二手房新房，相關網絡資源銷售中因為更重視可靈活所使用的資金回籠，因而銷售額有可能會小于計劃成本，從而造成了虧錢的提升。

此外在一般穩步發展中市場銷售、管理與股權融資難度系數提升，盡管企業也進一步精益化管理，嚴格把控開支，但是隨著企業的管理經營規模降低、有息負債經營規模降低，企業的營業費用、營業費用和管理費用的絕對額并沒顯著增加，但是由于企業收入明顯下降，因而相關費用的成本率或是逐步提高。這一點在一定程度也提高了企業的虧本。

企業預估2022年度房地產行業經營虧損在15億人民幣～35億元中間，工程建筑業務流程經營虧損在10億人民幣～15億元中間。

現階段中央經濟會議已深入講述了房地產業在社會經濟中的重要身份和功效，伴隨著講話精神落實落地，各類扶持政策進一步使力，堅信行業也終將逐漸擺脫非穩步發展，盡快恢復發展趨勢。

企業2022年計提各類資產減值和跌價準備將充分反映公司目前風險，隨著市場的修復，危害企業未來銷售業績的重要因素將是公司的營銷和清算經營規模。短時間企業將進一步精減機構，優化運營，控制成本，降低花費，改進主營的營運能力，中遠期而言企業將進一步加強新發展方式的實踐探索，調節投資建議，降低對增長速度但增強對回報率的需求，提高穩定盈利水平。

截止到2022年9月末，企業有息負債498億人民幣，其中一年以內有息負債總計199億人民幣。針對一年以內非銀行金融機構貸款，企業將盡量在到期后申請辦理開發貸款更換；針對一年以內銀行貸款，公司將在申請辦理一個新的銀行貸款前提下，根據我國《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》的奮斗精神，與金融企業商議，申請辦理非常有利的前提條件，增加貸款期限，降低現錢償還；企業所有的公開市場操作債卷額度僅59億人民幣。除企業海外分公司發售的本金總計4.53億美金優先票據在和投資人再次商議單據償還條文外，企業2023年僅11月份有本錢0.8億人民幣債卷遭遇具體期滿償還責任，還有另外較多本錢rmb10.5億人民幣債券投資者很有可能履行回售選擇權，企業都將努力與投資人溝通交流，期待大量投資者選擇持股待漲企業債券。2022年前三季度企業經營性現金流入636億人民幣，是一年之內有息負債的3.2倍。即便企業經營活動產生的現金流入伴隨著市場銷售的減少也顯著降低，但企業仍然保持了持續不斷的經營活動現金流量凈收益恰逢。企業有息負債少，運營和利率風險相對低。

雖然現行政策方位已明確，企業的持續經營能力都沒有重要可變性，但是目前銷售市場仍在調節，非穩步發展還在不斷，短期內公司運營還會繼續面臨困境，企業盈利能力的提升還取決于銷售市場恢復得時長，存在不確定性。在這以前，企業將繼續堅持謹慎的思路，積極推動市場銷售，提升隨意現錢，優化提升管理方法，加強與各種合作伙伴的商議，操縱費用及開支，把握住政策及銷售市場的好機會，為以后贏利改進造就非常有利的前提條件。

特此公告。

江蘇中南建設集團股份有限公司

股東會

二二三年二月十八日