【環宇奇聞】
新形勢下的舊村改造，目的是要將城市標準的市政基礎設施和公共服務覆蓋舊城區，讓住在里面得人體驗到共享發展的城市公共服務。
李宇嘉
中國統計局全新發布的數據顯示，前三季度全國各地商品房銷售面積同比減少7.5%，下滑較1～8月增加了0.4％，下滑持續5月擴張。1～9月份開發設計項目投資降低9.1%，下滑擴張0.3％，近年來已經連續7月下滑擴張。地產商到位資金同比下降13.5%，降幅擴大0.6％，減幅持續5月擴張。
老生常談的是收益、自信心、預估，但是這只是表象。無論是從市場供給不知悔改的同質競爭（比誰價格便宜、比誰贈予多），還是對于需求面發展潛力需求很大、現實需要非常少（要買的人沒錢買，富有的人又不缺少房，有需要的很難買到適宜的商品）來說，房地產行業的方式必須有革命性的變化了。最近政府在廣泛宣傳三種模式的舊村改造，就是這樣的新模式的強有力通水。
7月份，我國發布舊村改造文件，并進行大作戰。有些人認為，舊村改造是舊城改造2.0。其實不是，在房地產供給與需求發生變化的新形勢下，決然再也不會來一場舊城改造，讓供給與需求更為舉步維艱。新形勢下的舊村改造，目的是要將城市標準的市政基礎設施和公共服務覆蓋舊城區，讓住在里面得人體驗到共享發展的城市公共服務。
主要目的是讓舊城區住戶完全融入城市、成為市民。小編調查發現，住在城中村的，除開流動人口和年輕人，絕大多數都是已經結婚或一大家子的外來群體，且根據血緣關系、鄉緣匯聚在一個村內，長期性租房子住在此，掙夠了錢或年老時再回到家鄉。針對日后購買大城市商住樓并投身這兒，大多數人擺頭、失去了信心，“由租轉買”比例不夠3%。一來不打算，二來沒法融入城市，三來收益不支撐點。
從而，在我國大都市買房和租房是“脫節”，大多數人一輩子租房，尤其是在舊城區出租的群體。舊城區是城市中的鄉村，是都市化不到位時代的產物。雖然城中村的生產活動已融進和半融入城市，但是其基礎設施建設、公共文化服務、管理機制還是按村集體來供貨，群眾及生活在此地外來人員、流動人口都不認可自己已融入城市，仍然是外來人員或漂在城市的邊緣地帶的極具特色。
舊村改造就是為了破譯這一難題，兩軌合一軌。依照國家住建部明確提出的三種更新改造方式，拆卸新建設依照大城市的要求整體規劃、基本建設、管理方法；整治提升的嚴格按照文明城市的標準去開展進行管理，守好安全道德底線；拆整相結合的要把空出空間用以必須的公共文化服務補齊短板。在其中很重要的一點，就是把舊村改造與保障房結合在一起，保存降低成本、低房租、容下度高的背景色。
我國實施意見及各地文檔給出了三種保障性住房的途徑，一是舊村改造土地除拆遷安置房以外居住用地以及建設規模按一定比例基本建設保障房，探尋運用集體建設用地基本建設保障性租賃住房。二是重建安置區除了滿足群眾自己住外充裕的出租房源，比較集中基本建設，并長期租賃作為保障性租賃住房。三是對總量征用的出租房進行質量提升，吸引住各方力量做產業化長租房運營。
2022年，廣佛居住人口分別是1873九陽1766萬，廣州市大概1/3生活在舊城區，深圳市有1000數萬人居住在舊城區。環顧珠三角，7800萬居住人口住房自有率僅50%上下，3900萬左右人群租房，一半左右居住在舊城區。除珠三角，去20年都市化穩步推進、大城市攤大餅擴大，超大型一線城市也出現了很多舊城區，多的是有300個以上，比較少的數十或幾百，常住人口百萬計。
房市合理基本在變窄，超大型一線城市是房地產將來的基本盤。數以億計的外來人員、流動人口、年青人可在舊村改造后融入城市，不但能租房子住成本費用低、體驗好、品質高的保障房、長租房，也可以共享城市化進程公共文化服務（如孩子教育），還可以在保存或就近變革的村里產業鏈（沿街商業零售、餐飲經營）、村級工業園學生就業，或者在附近城市片區學生就業，這才是真正投身大城市。
從而，美好生活的需求就會不斷釋放出來，“由租轉買”、“租購并舉”的購房需求便會完成，房地產“要求斷塊”問題漸近破譯，這是中國剛需的前提，都是商品房市場可持續性發展途徑。自然，城中村的短板和欠款非常大，必須投入的資金，也要解決遺留問題。我國上臺現行政策給了很多特惠，下面就來必須當地政府提升政策創新，敢于擔當和創新。
（作者系房地產業杰出科學研究人員）
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