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證券代碼：600077證券簡稱：宋都股份公示序號：臨2023-010

本公司董事會及整體執行董事確保本公告內容不存在什么虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，并對內容的真實性、準確性完好性擔負某些及法律責任。

宋都偉業項目投資有限責任公司（下稱“我們公司”或“企業”）于2023年1月30日收到上海交易所《關于宋都股份業績預告相關事項的問詢函》（下稱“問詢函”，詳細企業公布的2023-003號公告），公司在2023年2月14日公布了《關于部分回復上海證券交易所問詢函的公告》，現就剩下問題一回應如下所示。此次回應后，企業已經完成《問詢函》的所有回應公布。

一、年報披露時間表明，企業2022年虧本主要由于對在建項目計提減值及存貨跌價損失，全年度虧本較前三季度純利潤凈虧損1.47億人民幣大幅上升。請企業：（1）融合房地產行業的推進情況，表明企業2022年第四季度發生超大金額虧本的具體原因及合理化；（2）按資產類別補充披露在建項目、庫存商品等資產減值準備清單、資產減值確定根據、計算步驟等，表明有關賬務處理是否滿足《企業會計準則》的相關規定；（3）表明存不存在2022年度集中化超大金額計提資產減值準備的情況，之前年度減值準備計提是不是充足有效。

回應：

（1）融合房地產行業的推進情況，表明企業2022年第四季度發生超大金額虧本的具體原因及合理化。

企業2022年度發生超大金額虧本主要受市場競爭格局的波動和有關政策影響，企業一部分房產項目發生可銷售值降低或項目實施成本增加造成新項目可變現凈值小于賬目庫存商品進而計提存貨跌價精心準備的狀況，此外一部分配建房產項目依據獲得租賃備案價錢確定的可收回金額小于賬面成本進而計提資產減值損害。

1、存貨跌價

截至2022年12月31日，逐一列報企業合并范圍之內項目情況：

企業：萬余元

注：①舟山海語中國東方新項目具體市場價格高過備案價格，系依據一房一戶，具體市場銷售比較多的是價錢比較高的樓盤。

②南京市柏悅府新項目具體市場價格高過備案價格，系依據一房一戶，具體市場銷售比較多的是價錢比較高的樓盤。

③紹興市金柯商匯因新項目獲得比較早，住房也市場銷售結束，去化價格僅是鋪面數據信息。

由以上得知，企業對富陽市瀚悅宸邸等九個房產項目記提了資產減值準備，在其中今天記提超大金額資產減值準備項目有杭州臨安望青府、杭州臨安鴻鵠府、富陽市沁悅宸軒、富陽市瀚悅宸邸新項目，各自計提金額為12,106萬余元、14,094萬余元、22,495萬余元、19,833萬余元（計提金額的計算全過程詳細本公告第七頁），該四個新項目土地均于2021年5月競價獲得。

今天記提超大金額資產減值準備項目主要因素為受2022年度房地產業起伏危害，房地產業區域性差異很大，2022年該四新項目蓄客狀況不太理想，新項目項目進度亦有所放緩，在其中杭州臨安新項目房地產業長期存在打折優惠特惠狀況，富陽市新項目房地產業也存在一定的營銷折扣優惠，且預估短時間修復不容易，充分考慮低市場銷售去化及資本成本，計算以上工程項目的可變現凈值小于庫存商品賬面成本進而記提相對應存貨跌價損失。

今天計提存貨跌價精心準備的剩下五個新項目主要因素為一部分建設中的項目或竣工項目因領域危害，去化狀況大跳水造成項目費用、資本化利息提升或部分商圈（如停車位）具體市場銷售價格降低造成庫存商品可變現凈值小于庫存商品賬面成本進而計提存貨跌價提前準備。

剩下未計提存貨跌價工程中，A.杭州市望林府新項目、杭州市濟宸府新項目、深圳稱心銘著新項目預售時間比較早且預購比例高，比較好的控制住了項目進度和項目成本，截止到資產負債表日，該等特色庫存商品可變向基金凈值高過賬面成本，不用計提存貨跌價提前準備。B.舟山海語中國東方新項目、奉化市泉溪宸院新項目、宣城宛陵薈翠新項目、南寧江宸合悅新項目去化較低，但是該等特色土地資源成本低或預售備案價比較高，促使由于該等特色盡管去化率較低，但未來企業依然存在盈利空間去提升營銷方案來提高銷售率，截止到資產負債表日，該等特色庫存商品可變向基金凈值高過賬面成本，不用計提存貨跌價提前準備。C.項目完工工程中，杭州市麓宸府、稱心春江一期、稱心春江二期、新界、巢湖稱心湘江、藍郡國際性一期、逸景瀾庭新項目去化比較高，成本費主要系小區業主并未拿房造成。陽光國際、金柯商匯、東門外新世界、印象西湖、藍郡國際性二期等特色盡管去化小于90%，但是由于新項目獲得時長比較早，成本費較低。截止到資產負債表日，該等特色庫存商品可變向基金凈值高過賬面成本，不用計提存貨跌價提前準備。

綜上所述，企業在考慮新項目資產減值準備的記提充足并具備合理化。

2、房地產業配建新項目

2017年3月逐漸，杭州土地交易政策實施“限土地價格，競自持”新土地競拍規則，即出讓土地資源設置土地資源限制價錢，盈率做到70%時鎖住指導價，轉到競報配建占比。此次計提減值準備的配建房地產即在上述情況土地拍賣標準下拍得土地而需要研發的相對應物業管理，具體如下分公司杭州市瀾都房地產開發有限公司(下稱瀾都房地產)研發的稱心春江二期配建住房房產項目，截止到2022年12月31日，配建房地產賬面凈值20,260萬余元（沒經財務審計），因為配建房地產做為單一產權年限申辦不動產權，不能切分備案，并且在不動產登記證書里注記“不可切分、市場銷售、出讓”，公司擁有期限與土地出讓年限一致，企業配建房地產依照目前現行政策沒法對外開放出讓售賣，只能用于對外開放租賃。2022年7月，稱心春江二期配建房產項目已經取得房屋租賃備案證明和房屋產權證，故企業以租賃備案價格是基本在未來房租等現金流折現率做為可收回金額，將小于其賬面成本的差值計提減值準備。

3、信用減值損失

今天獨立記提信用減值損失的系應收款合伙制企業貴港市小龍置業有限公司（下稱貴港市小龍）賬款，貴港市小龍為公司和廣西省大多數集團有限公司、龍浩集團有限責任公司聯合開發的建筑項目，現階段仍然處于新建環節，因為研發需求，早期企業對貴港市小龍內容進行財務資助18,954萬余元，截至2022年12月31日，貴港市小龍還未完全償還企業花費的財務資助賬款。由于受房地產業起伏危害，貴港市小龍研發的項目銷售欠佳且預計短期內沒法扭曲，故貴港市小龍并對開發規劃記提相對應存貨跌價損失，可能會導致貴港市小龍2022年度財務報告發生超大金額虧本，相對應企業對貴港市小龍所擁有的資產總額也出現了虧損，因而，公司根據其具有貴港市小龍的資產總額最先并對升值空間降至零，并且對企業應收款貴港市小龍的應收賬款記提相對應信用減值損失。

（2）按資產類別補充披露在建項目、庫存商品等資產減值準備清單、資產減值確定根據、計算步驟等，表明有關賬務處理是否滿足《企業會計準則》的相關規定。

1、在建項目資產減值準備

在建項目資產減值為稱心春江二期項目配建房地產，因為該配建房地產竣工后還需進一步室內裝修，故在工程配建房地產竣工后轉到在建項目計算。

依據配建房產特點，其資產減值的有關賬務處理可用《企業會計準則——資產減值》。由于公司配建房地產依照目前現行政策沒法對外開放出讓售賣，方案將來暫用以對外開放租賃。2022年7月，稱心春江二期配建房產項目已經取得房屋租賃備案證明和房屋產權證，故公司根據一慣性力標準對于該配建租用房地產開展減值測試，以在未來房租等現金流折現率做為可收回金額，將小于其賬面成本的差值計提減值準備。實際資產減值測試的實際全過程如下所示：

1)具體測試標準及主要參數

企業配建租用房產可收回金額為相對應資產組在未來現金流的折現率或是投資性房地產減掉處置費用的凈收益的孰高者。依據杭州土地交易現行政策和相關租用實施細則，配建租用房地產只能用于對外開放租賃，沒法用以市場銷售，所以就讓財產在未來現金流的折現率作為可收回金額確定的方式。此次按盈利期有時限（土地使用權證年限為準）進行計算配建房產將來凈現金流量折現率。所采用的計算公式：

在其中：P—將來凈現金流量折現率；

Rt—將來第t個盈利期預估凈現金流；

r—貼現率。

①凈現金流的明確

A配建房產年凈現金流

年凈現金流=租金全年收入(未稅）-年經營成本費

B配建房地產租金全年收入

此次減值測試針對配建房地產第一年租金依照在市住保房產部門備案租賃計劃方案明確，之后年度的租金價格依據杭州歷史時間相近物業租金價格的年增長率給予明確，將來租金價格增長至配建房地產收益率做到社會發展均值投資報酬率后實現平穩。

C配建房地產年經營成本費

配建房地產年經營成本費包含管理費用、維護保養費、保險費用、土地稅、房地產稅、應交稅費。

②盈利期限

盈利時限依據土地資源剩下使用期限明確。

③貼現率

根據對無風險報酬率與風險報酬率（主要是通過對創業風險的賠償、對管理負擔的賠償、對欠缺流動性賠償、某些要素的賠償及便于完成融資帶來的好處等相關因素）的分析綜合定為6%。

2)檢測結果

企業稱心春江二期項目依據房租等現金流量現值折現率與賬面成本較為，存有資產減值狀況：

企業：萬余元

2、資產減值準備

依據《企業會計準則——存貨》的有關規定，資產負債表日，庫存商品理應按照成本和可變現凈值孰低計量，存貨的成本高過其可變現凈值的，理應計提存貨跌價提前準備，計入?？勺儸F凈值的特點體現為庫存商品的在未來凈現金流量，而非庫存商品的售價或總價合同。公司預估銷售業務庫存商品現金流，可能并不相當于存貨的可變現凈值。庫存商品在銷售過程中可能出現的營業費用和相關費用，及其為了達到預訂可銷售狀態還會發

生生產成本等有關開支，組成現金流入的抵扣新項目。不一樣庫存商品可變現凈值的明確：

①成品、產品和用以售賣的材料及立即用以售賣的產品庫存商品，在正常生產運營過程中，理應以這個庫存商品的預估市場價減掉可能的營業費用和相關費用后金額，確認其可變現凈值。

②必須經過加工的原材料庫存商品，在正常生產運營過程中，應該以所生產的成品的預估市場價減掉至竣工時可能即將產生成本、可能的營業費用和相關費用后金額，確認其可變現凈值。

③資產負債表日，同一項庫存商品中一部分有合同價格承諾、其余部分不會有合同價格的，理應各自確認其可變現凈值，并與其相對應成本費進行對比，各自明確資產減值準備的記提或轉到金額。

企業存貨核算以項目為基準，已竣工項目列生產產品、研發流程新項目列項目成本，在其中新項目又分為已預購部分未預購一部分，一部分開發規劃還存在著配建一部分。存貨跌價檢測以項目為基準，將項目的可變現凈值與賬目存貨的成本較為，如新項目可變現凈值低于賬目存貨的成本，則按照差值計提存貨跌價損害。實際可變現凈值的具體做法：

1)生產產品

依據《企業會計準則-存貨》要求，生產產品的可變現凈值應是工程項目的可能市場價減掉可能的營業費用和相關費用后金額確定為可變現凈值?？勺儸F凈值實際主要參數確認根據如下所示：

①工程項目的預估售價為預購一部分依照已簽訂預購合同的預估成交價，未預購一部分依照本項目或市場競爭對手工程項目的成交價作為支撐預估市場價。

②可能的營業費用和相關費用系結合公司歷史時間工程項目的銷售費用率與整體新項目項目成本里的預算費用可能有關營業費用，同時根據預計資產收入成本測算相關費用。

依據上述確定竣工開發規劃可變現凈值時與賬目存貨的成本進行對比，可變現凈值小于賬目存貨的成本的則記提相對應存貨跌價損失。

2)項目成本

依據《企業會計準則-存貨》要求，項目成本工程項目的可變現凈值應是新項目可能市場價減掉至竣工時可能即將產生成本、可能的營業費用和相關費用后金額。可變現凈值實際主要參數確認根據如下所示：

①新項目可能售價為預購一部分依照已簽訂預購合同的預估買賣價格，未預購一部分依照本項目或市場競爭對手工程項目的成交價作為支撐預估市場價。

②項目竣工時可能即將產生成本系依據總體項目動態成本估計項目整體產生成本費(包含配建房地產部分成本)減掉已經發生成本費(包含配建房地產部分成本)即至竣工時可能即將產生成本。

③新項目可能的營業費用和相關費用系結合公司歷史時間工程項目的銷售費用率與整體新項目項目成本里的預算費用可能可售一部分有關營業費用，同時根據預計資產收入成本測算可售一部分相關費用。

除此之外，一部分開發規劃存有配建房產，因為配建房地產和可售房產土地為同一土地拍得，工程施工同時進行，僅僅依據土地拍賣現行政策需保存一定比例的配建房地產。因而在項目開發過程中配建房地產依然在開發設計成本計算。配建房地產只能用于租賃，配建房產凈現金流折現率做為新項目銷售業務現金流提升項，在其中配建房產凈現金流折現率計算詳細本公告表明一（2）、1上述。

依據上述，工程項目的可變現凈值為可售一部分可能市場價-可售一部分有關營業費用-可售一部分相關費用+配建一部分凈現金流量折現率-待項目竣工時可能即將產生成本，計算結束后新項目可變現凈值低于賬目存貨的成本，則記提相對應存貨跌價損失。在其中，關鍵四項目地實際測算情況如下：

企業：萬余元

別的計提存貨跌價提前準備新項目（杭州市如意云鏡新項目、南京市柏悅府新項目、寧波舟山都會之光新項目、上饒云棲瀾山新項目、巢湖江宸府新項目）對本期歸母凈利危害約-1.1億。

3、信用減值損失

依據《企業會計準則-長期股權投資》，投資人確定應分攤被投資單位產生損失，正常情況下應該以長期股權投資的帳面價值及其它實際上組成對被投資單位凈投資的持續利益減記至零為準，投資人承擔擔負附加損害責任的除外。

負債表日，公司根據合伙合營企業表格，對長期股權投資開展權益法核算。若企業對合伙合營企業所擁有的資產總額發生虧損，剖析合伙合營企業虧錢的緣故。若合伙合營企業虧本為房地產行業新建全過程正常運營開發設計而致，則是以長期股權投資的帳面價值降至零為準、超量虧本一部分備查簿備案；若合伙合營企業虧本為項目計提存貨跌價提前準備等長期項目虧損原因而致，則超量虧本作為公司長期性需承擔的虧本，抵減企業對合伙合營企業的應收賬款、并沖減相對應信用減值損失。今天對貴港市小龍新項目應收賬款記提信用減值約7,886萬余元。

（3）表明存不存在2022年度集中化超大金額計提資產減值準備的情況，之前年度減值準備計提是不是充足有效。

1、在建項目資產減值

稱心春江二期項目于2018年6月動工，2019年3月獲得初次預售許可證，2022年6月竣工備案，之前年度因配建房地產和可售房產做為同一宗田地、同時進行工程施工，工程竣工時在存貨核算，依照存貨跌價的估算辦法，庫存商品可變現凈值高過賬面成本，不用計提存貨跌價提前準備。2022年7月，此項目配建房地產獲得房屋租賃備案證明和房屋產權證，因為此項目沒法獨立售賣且需進一步室內裝修，故由庫存商品轉到在建項目計算，根據配建房地產減值測試的一慣性力方式，依照《企業會計準則-資產減值》對稱心春江二期項目配建房地產內容進行獨立減值測試，并計提資產減值損害。

2、存貨跌價損失

企業庫存商品大多為房地產開發新項目，集團公司每本年度根據《企業會計準則——存貨》的有關規定明確存貨的可變現凈值，理應以獲得的確鑿證據為載體。庫存商品存有下列情形之一的，一般說明存貨的可變現凈值小于成本費。第一，該庫存商品的市場價值連續下跌，而且能夠在預見的未來無回暖未來的希望。第二，企業使用此項原料加工產品成本超過產品銷售價錢。第三，公司因商品升級換代，原來庫存量原料不再融入新品的必須，但該原料市場價格小于其賬面成本。第四，因公司所提供商品或服務勞務公司落伍或消費傾向更改進而市場需求產生變化，造成價格行情慢慢下挫。第五，別的足以說明該庫存商品本質上已經產生資產減值的情況。

2022年之前，房地產業行業景氣指數也較高，進到2022年后，區域銷售多元化增大，一部分區域銷售優良，一部分區域銷售則顯著下降，總體房地產業受領域起伏危害趨向客觀。企業通過2022年多度勤奮營銷推廣，和各房地產業有關政策的驅動下，部分項目銷售狀況仍未見好轉，部分項目發生可變現凈值小于賬目存貨的成本的現象。

杭州臨安望青府、杭州臨安鴻鵠府、富陽市沁悅宸軒、富陽市瀚悅宸邸四個新項目土地于2021年5月競價獲得，2021年末新項目都未新房開盤市場銷售、存貨的成本大多為土地成本，對于未來工程項目的行業景氣指數預估相對性開朗。2022年通過企業勤奮營銷推廣，銷售狀況并不是很好，富陽市杭州臨安新項目不容置疑發生銷售市場價格下降，且就現有市場狀況可能短時間沒法扭曲交易量及賣價降準降息的現象。除此之外，寧波舟山都會之光、巢湖江宸府均受2022年度區域性差別市場影響，為推進項目銷售，該兩個項目具體銷售中均給予一定價格實惠。以上新項目同時符合“該庫存商品的市場價值連續下跌，而且能夠在預知未來無回暖”的降價征兆，由此公司認為新項目存有可變現凈值小于賬目存貨的成本的現象。

常山縣云棲瀾山、杭州市如意云境、南京市柏悅府總體項目和一部分商圈2022年去化比較慢，相對應危害工程項目進度，造成項目費用或資本化利息有所增加，促使項目整體成本上升，同時符合“企業使用此項原料加工產品成本超過產品銷售價錢”的降價征兆，由此公司認為新項目存有可變現凈值小于賬目存貨的成本的現象。

公司對于存有可變現凈值小于賬目存貨的成本狀況新項目，相對應依據政府會計準則有關規定對工程計提存貨跌價損害，所以企業不會有計提減值不全面不合理狀況。

3、信用減值損失

貴港市小龍新項目于2020年11月逐漸分期付款預購，截至2021年末，新項目去化金額2.01億，截至2022年末，新項目去化金額2.09億，2022年度金額去化驟降。今天記提信用減值損失系期終企業對貴港市小龍的投入開展權益法核算時，由于受房地產業起伏危害，貴港市小龍研發的項目銷售欠佳且預計短期內沒法扭曲，故貴港市小龍并對開發規劃記提相對應存貨跌價損失，因而，公司根據其具有貴港市小龍的資產總額最先并對升值空間降至零，并且對企業應收款貴港市小龍的應收賬款記提相對應信用減值損失。

綜上所述，企業今天超大金額計提減值主要受房地產業市場變化以及相關現行政策而致，并通過對每個新項目進行科學判定和減值測試前提下，對有資產減值準備狀況新項目計提資產減值，不會有之前年度計提減值不全面不合理狀況。

本回應所涉及有關財務報表均沒經財務審計，僅是企業基本計算，最后以年度審計報告數據信息為標準。

特此公告。

宋都偉業項目投資有限責任公司

股東會

2023年2月18日